I tio år har SBP Kredit varit med och möjliggjort Sveriges fastighetsutveckling, bland annat genom att finansiera byggandet av nya bostäder för fler än 10 000 personer.

Under vårt 10-årsjubileum samlade vi kunder, investerare och inbjudna talare för att diskutera en av Sveriges viktigaste frågor: Vad krävs för att få fart på bostadsbyggandet? Med tio års erfarenhet i ryggen riktade vi framför allt blicken framåt, mot de förändringar som faktiskt kan göra skillnad.

En av landets viktigaste frågor
Ett långsiktigt och kontinuerligt bostadsbyggande är avgörande för Sveriges utveckling, oavsett hur befolkningen utvecklas på nationell nivå.  Det möjliggör strukturell utveckling på nya orter, möjliggör en ökad valfrihet var och hur vi vill leva våra liv. Det undviker även de stora problem som en ryckig och tidsmässigt forcerad bostadsutveckling kan leda till.

Anledningen till det låga bostadsbyggandet
Den stora anledningen till dagens låga bostadsbyggande är att ”kalkylen inte går ihop”. Finansiering av projekt klarar marknaden av bra men kostnaderna är helt enkelt högre än förväntade intäkter. En naturlig målsättning med dagen blev därför att definiera ett antal konkreta och praktiskt genomförbara förslag som både skulle förbättra och samtidigt spara kostnader.

Dagens nyckelord: Förutsägbarhet och Flexibilitet
Förutsägbarhet innebär att i förväg veta vad som ska uppnås, vad som krävs, hur tidplanen ser ut och vad det ska kosta. Icke byggrelaterade kostnader uppgår ofta till femtio procent eller mer av den totala projektkostnaden. Tidsmässig osäkerhet är den största enskilda ”kostnadstjuven” som dessutom skapar problem för hela samhället, genom att utveckling av vård och omsorg, skolor, vägar etc. måste gå hand-i-hand.

Flexibilitet innebär att undvika alltför hård detaljreglering som ofta omöjliggör människors naturligen ändrade behov och önskemål över tid. Tex olika boendeformer och bostadsstorlekar eller anpassning till förändrade krav och förväntningar.   

Många av förslagen från kunder och talare skulle ha stora positiva effekter men inte vara kostsamma eller svåra att genomföra. Flera utav förslagen kräver dessutom inga regeländringar utan kan genomföras direkt i varje enskild kommun.

Våra fem konkreta förslag för att möjliggöra ett ökat byggande:

1. Öka förutsägbarheten i detaljplanearbetet
Den viktigaste anledningen till att många detaljplaner kan ta mellan fem till tio år är en otydlig målsättning och process. Behovet av olika utredningar beslutas ofta efter hand. ”Omtag” kan göras flera gånger (dvs man börjar om från början) och tidplaner för de olika delmomenten är ofta flytande.

Innan detaljplanearbetet påbörjas bör en bindande processplan tas fram. En tydlig målsättning, en tvingande tidplan för de olika momenten och en förteckning över nödvändiga utredningar. På detta sätt skulle tex olika utredningar och arbetsmoment kunna ske parallellt i större utsträckning än idag. Vilket skulle öka kvaliteten och förkorta tiden utan att försämra olika intressenters möjlighet till påverkan.

2. Gör detaljplaner hållbara över tid
Dagens detaljplaner är ofta väldigt detaljerade i allt från husens exakta form och placering till materialval och design på specifika funktioner. Samtidigt förändras såväl kundernas behov och efterfrågan som andra externa krav över tid. Många detaljplaner måste därför göras om enbart för att dom är alldeles för detaljerade.

Med en större flexibilitet i detaljplaner och där detaljfrågorna istället behandlas i bygglov skulle vi få en bättre och snabbare följsamhet mellan nyproduktion och vad som faktiskt efterfrågas.

3. Gör myndigheterna till möjliggörare, inte motståndare.
Ge de olika myndigheterna som berörs av en detaljplan eller ett bygglov även en rådgivande roll, dvs de ska hjälpa till att göra rätt, inte i efterhand tala om vad som är fel. Speciellt viktigt är det här i svåra frågor som tex naturvärden och andra bevarandekrav men det gäller i lika hög grad andra områden som trafik, miljö, brandskydd och teknisk försörjning.

Ofta bromsas projekt då olika myndigheter har motstridiga intressen som inte går att förena eller kräver en kompromiss. Idag saknas former att hantera detta. Det förekommer att planer och bygglov överklagas eller tom upphävs. Här bör en offentlig oberoende ”skiljeman” instiftas med uppdrag att snabbt hantera motstridiga myndighetskrav. Skiljemannen avgör hur olika intressen ska vägas mot varandra. Myndigheter ska naturligtvis inte kunna överklaga varandra!

4. Fortsätt förenkla byggnormerna
Ingen vill bygga dåliga bostäder. Ambitionen att bygga bra bostäder behöver gå hand i hand med regler som ger utrymme för genomförbara lösningar. Fortsatt förenkling kan skapa större möjligheter att möta olika behov och efterfrågan. Dagens system har även den svagheten att regelkrav aldrig kostnadsberäknas, dvs. man ställer aldrig kostnaden av en ny åtgärd i relation till den nytta det åstadkommer. De nyligen genomförda förändringarna där många BBR-krav har ersatts av funktionskrav skulle kunna vara ett steg i rätt riktning, även för den kommersiella fastighetsmarknaden. Samtidigt finns risken även att det istället ökar oförutsägbarheten. Här behövs tydliga riktlinjer till kommunerna.

5. Låt aktörerna testa nya arbetssätt
Utveckling kräver möjligheten att prova nya lösningar. Genom att testa andra sätt att samarbeta, planera och genomföra projekt kan branschen hitta vägar framåt.

Exempel på detta kan vara att ha ett förenklat och samordnat detaljplan- och bygglovsförfarande i specifika orter som har brådskande bostadsbehov pga. stora företagsetableringar, nya försvarsförband eller annat.

Ett annat exempel kan vara att likt undantagen för studentlägenheter låta vissa lägenheter i ett hus ha lättnader i tex bullerkrav, ljusinsläpp, lägsta takhöjd, parkeringsnormer och tillgänglighet.

Ett tredje förslag är att möjliggöra billigare bostäder i vissa områden genom att låta kommunala kostnader för markköp, exploateringskostnader etc. vara relativa till faktisk hyresnivå eller faktiska försäljningspriser för de färdigbyggda husen, dvs. ju lägre hyra och ju billigare priser desto lägre kommunala kostnader.  

Det här är några väldigt konkreta förslag, men naturligtvis inte de enda. Hjälp gärna till att sprida förslagen, testa de lösningar som är genomförbara i er kommun och bidra med egna idéer. Diskussionen fortsätter!

Stockholm, oktober 2026

Vännerna på SBP Kredit